月別: 2017年6月

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

 

よくお客様に物件をご案内していますと、お部屋の状態があまり良くないと、「売主の方で、きれいにしてくれるんですか？」と聞かれます。

「このままですよ～」と話しますと

「そうなんですか・・・・・」と納得がいかない方が意外といます。

売主様が不動産業者の場合は、たいがいリフォームしてきれいにしています。

個人の方の場合は、売るのにお金かけないですよね、そのままです。

でも、買主様の気持ちで考えれば、きれいな方がいいのはわかりますが、それ以前に不動産を借りる場合でも、大家がきれいにしています。

クリーニングもかかっています。

それを考えると、お客様がきれいにして引き渡してくれるものだと、普通に考えるのは納得ができます。

売主が、きれいにしておけばいいのですが、費用がかかります。千円や１万円の問題ではないです。買い手が付く前にやれば、実費が出てしまいます。

きれいにすれば、売れるのはわかりますが、実費が・・・・

もちろん、私も提案する場合もありますが、お金を出すのは売主様ですから・・・・

ここに何かビジネスチャンスがあるような・・・・

固くなった頭を動かして考えなくては・・・

土日は、当社は２か所のオープンルームを開催します！

お客さんがたくさん来ることを願っています！

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、午前１０時から、銀行で決済がありました。戸建ての引き渡しです。決済とは、売主様から買主様に所有権の引き渡しをする時のことを言います。

今日は、私は買主様の仲介会社でした。買主様が利用された銀行で行いました。

集まったのは、売主様とその仲介会社の所長さん、買主様と私、あとは司法書士の先生です。

最初に、所有権移転するための、書類の確認を司法書士にしていただきます。問題がなければ、司法書士から銀行に融資実行依頼をしていただきます。

あとは、買主様の銀行口座に、融資金が入金されるまで、ちょっとした書類をご記入後は、雑談タイムです。

この時間が、銀行によって違いますが、実行が遅い銀行は１時間以上かかります。この時間はけっこう微妙な空気があります・・・

仲介会社が、私だけなら張り切って、場をつなげようといろいろしゃべりますが、仲介会社が２社いる場合は、あまりしゃべりすぎてもと思ったりして、みなさんが・・・・・なんてこともあります。

おしゃべり好きな、売主さんだったり、買主さんだったりすると、いい感じで盛り上がって、あっという間に時間が過ぎたりします。

今日は、買主様のご主人様が、器械体操をやっていたという話を伺えて、時間は長く感じはしませんでした。

「床体操は、あれは何ｍぐらいの高さをとぶんですか？」

「飛んで、逆さになった時の頭の高さが２ｍぐらいですよ～」

「ひゃーすごいですね！」

なんて会話をしていると、銀行の方が、現金の引き出し分の現金と預けた通帳を持ってきてくれました。

それで、司法書士の先生に、登記費用を現金で払い、当社は仲介手数料をいただきまして、終了です。

今まで、ご案内をしたり、申し込みをしていただいたり、契約、ローンの手続きと、いろいろ濃いお時間を共有させていただきましたが、一旦これで完結です。

決済の時は、うれしいですが、さびしい気もします。

ただ、不動産仲介業は、これで終わりではなく、ここからまた新しいお付き合いをさせていただけるものだと思っています。

「何かありましたら、いつでもお電話くださいね！」

「お知り合いの方に不動産関係の話がでましたら、ぜひご紹介ください！」

これは忘れずお伝えしています（笑）

今日引越しをされましたので、今頃はご新居を満喫されているころだと思います。疲れて寝ていらっしゃるかな？

ありがとうございました。

 

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、物件をご紹介していましたお客様から連絡がありました。残念ながら、当社ではご紹介できなかったのですが、他の仲介業者さんからご紹介された物件で決めることができましたとのごあいさつの連絡でした。

もともと不動産仲介会社に以前勤めていらっしゃった方で、その会社さんの方とも連絡は取られていましたので、なかなか当社のお客様になるのは難しいとは思っていましたが、気に入った物件があった時に、仲介手数料に金額を聞かれましたのでお伝えしました。規定の仲介手数料の値引きは申し上げましたが、お知り合いの会社にも聞いて検討してみますとのことでした。「お知り合いの会社の方が安くやってもらえるならその方がいいですよ」と申し上げました。その後連絡が来なくなりました。

当社は、仲介手数料の値引きはできます。物件によっては無料にもできます。ただその物件は、無料にするのはできませんでした。お客様から頂かないと仲介手数料が入らないため仕事ではなくなってしまいます。

友人とかは、実費だけでやる場合はありますが、それは仕事と考えていません。

その後、私からはご連絡はしていなかったところ、契約をされたとのお礼のご連絡でした。私がアドバイスをいろいろさせていただいたので、購入することができましたとの話でした。

ローンに少しご不安のあるお客様でしたので、ローンを伺いましたところ、フラット３５をご利用されるとのことでした。

「事前審査が通ったので、もう大丈夫ですよね？」と聞かれました。

銀行ローンであれば、事前審査が通れば本審査は、まず問題なく通ります。健康上問題があれば、難しい場合がありますが・・・・

フラット３５は、事前と本審査は審査するところが違います。事前は、フラット３５を取り扱っている窓口の会社がやりますが、本審査は住宅金融支援機構はやります。

私も、過去に本審査で落とされたお客様も何人もいらっしゃいます。ただ元々銀行ローンでは難しいお客様を、フラット３５でチャレンジしたお客様でしたが・・・

ですので、売主様が不動産会社の物件に申し込みする際は、フラットを利用する場合は、本審査に通らないと契約はできませんと言われる場合もあります。

おっしゃることはわかります。事前で通って契約しても、フラット３５は落ちる可能性があるなら、本審査で承認をもらって固く契約したいですからね

だから、内容が厳しいお客様は、本審査に通るまで安心はできないですね。事前審査ＯＫで契約した場合、売主様、買主様共に早く安心するために、本審査は早くやった方がいいですよね。

ご連絡をいただいたお客様も、本審査が無事に通ることを祈ってます。

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、今週の土曜日にお客様をご案内する予定の戸建を下見で見てきました。

お客様のご要望は、大切なお車が雨に濡れないような屋根つきの駐車場が欲しいとの希望でした。最初はマンションを見学していただき、とても気に入っていただいたのですが、地下駐車場もあり、申し込み寸前のところで車が機械式の駐車場に入らないことがわかり、別の物件を探すことになりました。

この話は、先日書いていました。年なので忘れていました・・・・

そのお客様です。

マンションでは、なかなか条件が合わないので戸建をご案内です。

先に販売図面で条件の合っているものを、ピックアップして、あとは実際に現地を確認して、お客様にご紹介するか判断します。

７物件まわってきました。

実際に、現場に行ってみないと、販売図面だけではわからないものです。

期待した物件が、車が入っていくのに、狭くて大変だとか、前面道路が坂道で全然イメージが違ったとか・・・・・などなど

やはり、下見は大切です。

以前、大手の仲介会社に勤務していた時に、店長さんから、「下見は大切だ」とよく言われました。本当にその言葉の意味が分かります。また、先に下見をしておけば、道に迷わずお客様をご案内できます。

下見をしていないと、ちょっときょろきょろしながらのご案内になりますので、そんな営業から購入するのも、お客様も不安かもしれません。

下見は大切ですね。

お客様も土曜日は期待していただけていますので、頑張ってご案内いたします！

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、宅建業者講習に行ってきました。本日の講習はきちんと受講していないと、宅地建物取引業の免許更新の時に影響があるそうです。子供の頃のラジオ体操のように、行くと研修受講票に受講印を押していただきます。

遅刻早退ができないように、受付の印と、終了後の印があります。２時間休憩なくきっちり勉強させていただけます。

今日の話は「建物状況調査（インスペクション）」の話でした。平成３０年４月１日から施工されるそうです。建物状況調査（インスペクション）は、中古物件の現状を建築士で、「既存住宅状況調査技術者」として建物状況調査をできる資格者（インスペクタ－）に見てもらうことだそうです。

中古物件は、購入するお客様からみれば、大丈夫かとの不安がある場合があります。それを有資格者に診断していただければ、その物件の状況を把握して取引ができます。中古住宅の流通市場の活性化の為だそうです。

そこで、私たち仲介業者は、媒介契約書をいただくお客様に、建物状況調査（インスペクション）をやるかどうか伺い、やりたいと言うようでしたら、その建物調査をできる業者を紹介斡旋をするというものです。

これは、費用はお客様負担なので、義務ではありませんので、診断を受けるかどうかはお客様の判断です。

売主様は診断を受けておけば、売るのにセールスポイントになります。売主様がやってない時は、買主様がご自分で費用負担でやるか伺うというものです。

仲介業者は、診断をやっていればやっていると説明し、問題が診断であればその説明を買主様にします。

以前、戸建の売買で、買主様が不安なのインスペクションを受けたいとの話があり、建築士の先生に見ていただいたら、５万円ぐらいでした。その結果を受けてから、購入を判断したいとのことでした。

「とてもいい状態です！」建築士の先生の話

お客様も安心して購入していただきました。

今、建築士のインスペクションへの関心は大きいのではないでしょうか？新しいビジネスチャンスですね。

あと一年後は、買主様から、「この物件は建物診断をしていますか？」と普通に聞かれるような気がします。

買主様からは値引き交渉と同じように「売主負担でやってもらえますか？」と言われるような気がします。

マンションについては、それほどやっていなくても、売買に影響はないように思いますが、戸建についてはやっていないと、販売の進捗に影響がでそうな気がします。

この様な講習をやっていただけるのはありがたいことです。当社も今後、いろいろ考えていかないといけないと感じました。

 

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今日、昔同じ会社で働いていた知人と話しました。その方は、今新築マンションのデベロッパーにおりまして、最近販売が厳しくなっていると話しておりました。営業部の方が販売不振のため、降格になってしまったとの話も伺いました。

営業は、成績を上げて評価されます。どの職種でも一緒ですが、能力が高いとか、営業力があるとか、どんな方をいうのか最近よく考えます。会社側から見れば契約を上げる人ですが、お客様から見た時は、成績のいい人か悪い人かはわかりませんので、どのような営業を信用してくれるのだろうと考えます。

営業は、ある一定期間やっていれば、ある程度のスキルは上がります。お客様の質問にも、だいたい答えられるのではないでしょうか。

それでも成績に差が出てきます。いろいろな要因はあるかと思いますが、お客様に情報を提供できる、継続してできる方は成績がいいと思います。また、質問に関しても、返事のレスポンスが良い方は信用していただけるのではないでしょうか。

仲介の営業は、一人のお客様に物件を３件紹介したとして、１０人のお客様を持っていたとしたら、それぞれの方が条件が違いますので、３０件の物件の情報を提供することになります。

結構大変です

お客様の方も、返事をしてくれたりの反応があれば、営業も情報を提供していくのですが、何も反応がないとだんだん、別の反応の良いお客様に力を入れていってしまいます。

そこを、反応の少ないお客様も疎遠にしないで、情報を提供したり連絡を取るようにすれば、契約になるお客様もいらっしゃるはずです。

このまめな営業と、違う営業では成績に差が出てくると思っています。お客様も、このようにまめな営業の方を信頼してくれるのではないかと思っています。

こちらは仕事ですから、連絡をしているわけで、お客様にしてみれば忙しいときもありますから、全部に返事をする必要はありません。私もそうですが、返事を期待してしまうので、返事がないとだんだん疎遠にしてしまっています。

そこがダメなんだなと思います・・・

またお客様からのメールや連絡に、早く対応するのも、できる営業かなと思っています。私もそうですが、お客の立場の時に返事が遅いと良い気持ちはしません。メールなど向こうの事情は分かりませんが、その日の夜までに返事がないと、気分が悪いです。

だから、私は返事は早くするようにしています。会社のメールは携帯にも転送されますので、夜でも自宅でも、可能な限り早く返事をするようにしています。

そのくらいのことで、信用してもらえればうれしいことです。

お客様に良い人に出会えたと言ってもらえるように頑張りたいと思います。

 

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今日は、２組のお客様のご案内をさせていただきました。

午前中は、川崎市のマンションでした。１件はリノベーションマンションで、雰囲気がロッジ風と言いますか、自然素材を使った感じの売主様（不動産会社さん）のこだわりのリノベーションでした。ただ、築年数が古かったので、話が進むまではいきませんでした。もう１件は、築浅のマンションです。内装は現状のままでしたが、結構きれいで、お客様も気に入っていらっしゃいました。

お部屋はリノベーションで大変きれいにすることはできますが、他の部分は新しくはできません・・・・当たり前ですが・・・・

やはり、新しいものは購入する方も好みますので、売りやすいですよね。エントランスの感じとか、廊下が広いとか、やはり進化はしてきています。

でも、価格が相場に合っていなかったりしたら売れません。今日ご案内した物件の近くに、同じような築年数で、広さも５㎡ほど広いマンションがあります。いいマンションだと思いますが、売り出し価格が８００万円違います。お客様もそのマンションには興味は持っていましたが、価格の差で、見送りとなりました。

けっしてそのマンションの価格が高すぎるわけではないともいますが、比較物件が近くにあって安いとなると苦戦しそうです。

ご事情はあるとは思いますが、本気で売っていくなら、ご相談が必要かもしれませんね。

午後も、川崎市でした。すごい気に入っていただけまして、購入したいというところまで来ました。

ただ、車が書庫に入るかがネックでした。お車は、かっこいい外車です。マンションは機械駐車場で、表示の幅より車が２ｃｍ広いというのがわかりました。実際に入って、月曜日に管理会社に聞いてみて、寸法オーバーでもＯＫと承認をいただければ、お申し込みをいただけそうでした・・・

実際にやってみて、入らない・・・

かっこいいホイールに傷がつきそう・・・・

今回は残念・・・・・

なかなか、うまくいかないですね。

でも、お客様から、また他のを紹介してくださいと言われました。

「高橋さんから買いますから！」

とてもうれしいお言葉です。

やはりこの仕事をやっていて、いいなと思う瞬間です。頑張ってご紹介したいと思います！

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

明日は土曜日です。６月もあと、この土日で終わります。今月の売り上げは、この土日の申し込みによって決まってくると言っても過言ではありません。

販売系の会社は、どこも今必至だと思います。明日はご案内が２件ありますので、申し込みをいただければと期待してしまいます。

明日ご案内するマンションも、他社の専任物件ですが、販売図面が制作中のためかまだ、ネット上に掲載されていません。

販売図面をずっと掲載しない会社さんもいらっしゃいます。（明日、案内をお願いしている会社さんは、紹介させてくれると言っているので、きちんとした会社です。）

以前にも書いたと思いますが、苦労していただいた専任媒介などの契約になりますので、自社で両手（売主、買主両方から手数料を頂くこと）欲しい気持ちはわかります。

私も、公開されたばかりの物件の案内は、正直ちょっと申し訳ないなと思います。けっこう、専任媒介を１件いただくのも大変ですから。

大手の仲介会社も、会社としてはたくさん取れると思いますが、担当者レベルで考えると、やっと自分の媒介が取れて、両手で契約を上げたいと思っているところに、他の会社から、案内したいと思っても面白くないですよね。

気持ちはわかります。

ネット（レインズ）には、載せないと業法違反になりますので、販売図面を載せるのは、遅らせよう？・・・・

わからないですけど、気持ちはわかります。

違うとは思いますが・・・・

制作が間に合わないだけだとは思いますが・・・・

以前も、図面の載ってない物件で、居住中でした。案内を希望しても、いつも売主様の予定が合わず案内ができませんでした。

私がご紹介しているお客様も、「いつなら見れるの～」なんて文句言われたりして・・・

結局、いつの間にか成約になっていました。

囲い込みなどが以前問題になりましたが、私も気持ちはわかりますが、売主様の利益にはならないですよね。

売るのに苦戦している時に、他社さんがお客様を紹介してくれて、申し込みが入った時などありがたいと思いますから。

どこの会社も売り上げ上げるために頑張っていますから、気持ちとしてはしょうがない部分はあると思いますが、お客様の利益を考えて、やらないとだめですね。

私も、お客様のために、仕事は早くやるように、販売図面は早く作ってアップするように頑張ります。

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

私は以前、新築マンションのデベロッパーに勤務していました。営業部でマンションの販売だけをずっとやってきました。だから、今でも戸建よりマンションの方がしっくりする感じがあります。

新築のマンションのモデルルームへ行ったことある方ならわかると思いますが、いろいろなパネルなどがあり、物件の設備や完成予想や、中には設計変更プランなどいろいろ展示しています。

営業からは、その他にもマンションの構造などの説明があります。

このマンションの床スラブは２０ｃｍあります。戸境壁は180ｃｍあります。床は二重床二重天井です。床のフローリングはＬＬ－４５の遮音等級のものを使用しています。配筋はダブル配筋になっています。・・・などなど

当社のマンションは安心ですよ！アピールがあります。

実際は、他社と比べてもどの会社もある一定の水準はあったと思いますが、うちのマンションはいいですよと一生懸命お話をいたします。

実際に、カラーパンフレットにも載っているので、それを見てもらいながら説明をいたします。

仲介の営業となると、中古ですのでカラーパンフレットなどありません。お部屋を案内しても、構造まではわかりませんが、私はこの年代のマンションだったらこんな感じではないですかと、想像ですがと言いながら、話をします。

あくまで私がいた会社からの参考ですが、この年代のマンションは床スラブが１５０ｃｍぐらいが多かったからとか、この年代は床スラブが180ｃｍで、このぐらいからは200ｃｍになってきたとか話します。

このマンションは、アウトフレーム工法だから、窓が高いハイサッシュですねとは、実際に経験してきたから話せます。

仲介の営業から始められた方は、なかなかその辺を話すのは、大変かなと思います。またお客様も、その辺を求めているわけではないので、知らなくても案内はできます。

「日当りいいですよ～、リビングに家具はどうおきましょうか～」など、お客様はお部屋の感じを見に来ているので、それはそれでいいと思います。

知っている知識については、お客様が購入の決め手の参考になればと思っています。昔の仕事は役に立っているので、その辺は助かっています。

実際に、元建売戸建ての会社の方と一緒に仕事をしたことがありますが、本当に私の知らないことをよく知っています。話を聞いているだけで、感心します。

仲介業は、奥が深い仕事だと思っています。戸建ても、マンションも、土地も、不動産と言ってもいろいろあります。仲介業の方は、誰でも日々勉強だと思っています。私も、日々勉強です。案件によって知らないこともたくさん出てきます。その時は、調べたりする調査は大変ですが、新しいことが出てくるのは楽しいです。

私の場合その楽しいことを、勉強するには、契約を取らないと調査が始まりませんので、頑張ります！

 

 

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今日は水曜日で、定休日です。

しかし、お客様の案内で午前中出勤しました。お客様の休みも水曜日でしたので案内となりました。

不動産会社の定休日は、水曜日のところがほとんどです。火曜水曜日の週休2日か、その隔週2日です。

水曜日契約だと、契約が水に流れるから、不動産会社は水曜日休みなんだと、昔聞いたことがあります。本当かどうかわかりませんが・・・・

当社は、仕事優先ですので、水曜日でも案内がありましたら、ご案内を優先いたします。ただし、仲介業は他の仲介会社さんと共同で仕事をすることが非常に多いです。

当社で預かっている専任媒介物件を、他社様がお客様をご案内していただけるとか、当社が他社の専任物件などをご案内することが日常行われます。

そのため、困ってしまうことがあります。他社の専任物件を案内したいとき、当社のお客様は水曜日休みで、水曜日しか時間が取れないのに、相手の仲介会社が休みで対応できないときです。

当社はいくらでも水曜日に出勤しますが、お相手の会社が休みで鍵が借りれない、相手が定休日というので対応できないなど不都合があります。

相手の営業は、対応する気があっても、会社が休日出勤などを厳しく管理しているため、対応できない場合もあるようです。空室などは、月曜日に鍵を借りて木曜日に返すことでお願いしたりするのですが、それすら断られることもあります。鍵の管理のため、当日貸出し当日返却を徹底している会社もあります。

 

こちらは、お願いする立場なので、相手の会社のシステムに合わせるしかありませんが、何とかならないかなと思うこともあります。

当社のお客様に事情を話して、どうしても見学したい場合は、休みを取っていただきますが、「そこまでして見学しなくてもいいよ」と断られる場合もあります。

見学してくれれば決まるかもしれないのに思うのに残念です。

このようなやり取りは、まず売主様のお耳に入ることはないと思います。せっかく見学希望が来ているのに、チャンスを失うことになります。売主様のことを考えると、会社として定休日に対応できるよう考えるべきではないかと、私は思います。

当社は、お客様第一主義、お客様優先で、お客様のことを考えて営業したいと思います。

当社に、不動産売却、購入をご相談していただければ、お客様の利益になる動きをいたします。

お問合せお待ちしております！

当社のホームページもぜひご覧ください