雪が降る

 

LL住宅販売の高橋です。

今日は、雪予報です。

天気予報ですと、積もる可能性もあるようです。

明日、10時から横浜で決済があります。

決済とは、マンションの引き渡しのことですが、10時に横浜の銀行に、買主様、売主様、司法書士、仲介会社と集まって手続きをします。

私は、絶対に遅れてはいけません。

私の自宅は駅まで、バスなので、雪で動かなかったらどうしようとか、電車は京急なので止まることはないと思いますが、大幅に遅れたりしたらどうしようとか、いろいろ考えてしまいます。

今日は、20時ぐらいまでは会社におりますので、雪がひどくなりそうなら、横浜に泊まってしまおうかとも思っています。

雪が降ることはわかっていますので、雪を理由に遅れることはできないです。

遅れる人がいるなら、準備が足りないと考える出来でしょうね

普段、雪を見ることがないので、少しうれしい気持ちもありますが、仕事のことを考えると、雪は降って欲しくはないですね

ひどくならないことを祈るばかりです

 

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コーラル磯子の案内に行きました

本日は、磯子区丸山の「コーラル磯子」マンションのご案内に行ってきました。

以前に別の部屋をオープンルームをしたことのあるマンションです。

いい感じのマンションです。

現在、きれいにリフォームされたお部屋が2部屋売りに出ており、約60㎡ぐらいで、価格も1400万円台と1600万円台で、とてもお求めやすい価格です。

頭金0円で、諸費用もローンにして、管理費等をすべて足しても、6万円台から7万円台の返済です(35年ローン計算です)

とてもおすすめな物件です!

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中古マンションの案内と天気

株式会社住宅販売の高橋です

月曜日にお客様の案内予定があるのですが、雪が降りそうな予報なのでとても不安です。

この仕事をやっていると、天候に左右されることが多いので、いつも天気予報は気にしています。

やはりお客様も天気の良いときは、気持ちよく来ていただけますが、雨の時などは、余程前向きに考えている物件でないかぎり、キャンセルになってしまうこともあります。

昨年も、土日になる雨なんて日が結構続きました

泣きたくなります・・・・

ふと思い出しました。聞いた話ですが、テレビに出ているお天気のキャスターさんが、昔レストランに勤めていて、天気によって客入りが違がく、仕入れにが変わってくるので、気象予報士の勉強をしたなんて話・・・・

それで気象予報士になって、今はお天気キャスターでテレビで活躍されていらっしゃるとのことです

不動産業は、天気によっての対策はあるのかな・・・・

土日に天気が悪いと、チラシ広告にお金をかけても無駄になるから、今週はやめて来週に回すとかになるのかな・・・・

それはないですね・・・・

気象予報の勉強をしたら何か役に立つのか考えてみます

今は、月曜日の雪が、降らないかひどくならないように祈るだけです

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中古マンションのインスペクション

株式会社LL住宅販売の高橋です。

今年の4月から、インスペクションの説明義務が不動産業者に課せられます。

インスペクションとは住宅診断のことですが、これは建築士の先生に診てもらうよです。

売却の媒介契約書をいただくときに、不動産業者は、売主様にインスペクションを受けるかどうか伺わなくてはならなくなります。

費用がかかるので、売主には負担になります。

義務ではないので、やりたくない売主様もいらしゃるとは思います。

これは、契約の時に重要事項説明書で、受けている受けてないの説明を買主様にする必要が出てきます。

買主様としては、高い買い物ですので、それが一般的になってくれば、インスペクションをしてない物件は、敬遠されるのではと懸念が出てきます。

売主様としては、やらなければならないでしょうね・・・

今日お世話になっている、建築士の先生と話しましたが、やはりインスペクションにはすごい関心があるようです。

取引の数だけ、必要になれば、新しい収入源ですからね

私も、来週建築士の先生に会って、話を聞いてみようと思っています

きちんと理解しようと思ってます

 

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マンション売却募集チラシ

株式会社LL住宅販売の高橋です。

中古マンション売却募集のチラシで、「●●マンションを探しているお客様がいます!」なんて文言で作成する場合があります。

本当の会社もあるかもしれませんが、ほとんどはセールストークだと思います。

売却を考えている時は、そのようなチラシをポスティングされている会社に聞いてみようかなという心理が働きます。

また考えていない方も、「うちのマンション人気があるね」と思ったりします。

マンションの現地販売会をやっていると、同じマンションの住民の方が、参考で見学に来たりします。

「うちのマンション人気があるから探している人も多いの」と言われたりします。理由を聞くと、さっきのチラシが毎週ポスティングされるとのことです。

「そうなんですか・・・・」と話は合わせますが、それは違うとは言えませんね・・本当かもしれませんし・・・・でもこのお部屋の現地販売には、それらしいお客様は来ないし・・・

売却物件募集のチラシは、どのような内容がお問い合わせにつながるか、いろいろ考えてしまいます。

弊社の武器は、仲介手数料の最大半額です。

そこを武器に、お問い合わせしていただけるようなチラシを作ります

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新築マンションの値付け

株式会社LL住宅販売の高橋です。

新築マンションの部屋の価格の決め方ですが、マンション分譲会社によっても違うかもしれませんが、昔私が勤務していた会社の方法は、最初は全体の平均坪単価で価格を決めます。ですので、同じ㎡数のお部屋でしたら、1階から上階まで同じ価格になります。

そこから、上階に行くほど坪単価を高くしたり、下の階は安くなったり、角部屋は高くなったりして、マンションの全体の総額は変わりませんが、条件によって各部屋の価格を調整していきます。

新築マンションの場合は、中間層のお部屋が平均単価で、条件の良いと言われる上階の角部屋は、けっこう高い坪単価になってます。

新築マンションも売却するときは中古マンションですので、高めの坪単価の部屋が購入したときの価格と比較して、条件良く売却できるかはわからないです。

新築マンションは、売却することを考えたら、下の方の平均単価より、割安の単価の部屋の購入をすすめてしまいます。

購入するときに売却のことを考える方は少ないですからね・・・・

中古マンションは、その点はいいと思います

査定金額は、成約事例を見ながら、成約単価で考えますので、新築マンションのように、成約の坪単価が大きく離れることはそんなにありません

中古マンションの購入なら、相場と大きく離れることはそんなにないと思いますので、売るときもいいと思います

因みに、80㎡のマンションは、約25坪ぐらいです。

坪単価が20万円変われば、500万円価格に差が出ます。

坪単価が違うのは、けっこう大きいですね

新築マンションを購入を考える場合は、各お部屋の坪単価を計算してみるのも一つだと思います

中古マンションの売却や購入はお気軽にお問い合わせください

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中古マンションの査定

株式会社LL住宅販売の高橋です。

弊社のホームページから中古マンションの査定を瞬間にできるシステムがあります。

瞬間査定システム」です

これが、ちょっと調子が悪くて、とんでもない金額が表示されているのに気が付きました。

システム会社に連絡して、調整をしていただいたのでもう完璧です!

あくまでも簡易査定ですので、本査定は私がしっかり出しますが、この簡易査定の「瞬間査定システム」も事例を根拠に出していますので、非常に参考になります。

匿名で、一瞬で査定金額が出ますので、自分のマンションがいくらか気になる方は、どんどん利用していただきたいものです。

その後、実際に売却をお考えになる際は、本査定のご依頼をください!

お待ちしております!

 

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パスコマンション鶴見のご案内

株式会社LL住宅販売の高橋です。

昨日、鶴見駅徒歩4分の「パスコマンション鶴見」のご案内に行ってきました。

住所は鶴見中央です。

 

1階に「まいばすけっと」が入っています。

エントランスでお客様を待っていましたら、前を通った親子が、「ここは昔中華料理屋さんだったよね」と話していました。

20年ぐらい前に、このすぐ近くの新築マンションの販売をしていたことがありました。

中華料理屋さんだったのは、覚えていないです。

当時より鶴見も相当変わりました。

駅前はすごくきれいになりましたし、イメージが明るくなったような気がします。

東京に一番近い横浜市です。

街も活気がありますし、好きな街の1つです!

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マンションも年代によって変わってきています

株式会社LL住宅販売の高橋です。

私は、社会人になってからは不動産の仕事しかしたことしかありませんが、そのうち20年間ぐらいは新築マンションの営業マンでした。

平成元年からこの仕事をしていますが、マンションも今と当時では変わってきています。

例えば、床スラブ

床のコンクリートの厚さです。

私が最初に入社した会社は、当時は断トツに販売戸数が多い会社でした。

私が在籍していた時までは、20年間ぐらい販売戸数は日本で1番でした。

その会社で、当時のマンションの床スラブの厚さは150mmでした。

それが180mmになるり、200mmになり変わってきました。

中古マンションを扱っていると、分譲当時のカラーパンフレットがあれば、わかるのでしょうが、オーナー様が30年前のマンションのカラーパンフレットを持っていることはないので、仲介している営業マンはわかりません。

私も当然わかりませんが、マンションの年代を考えて、床スラブの厚さの予想は出来ます。合っているかはわかりませんが、お客様がマンションを検討する材料として参考にはなるかと思います。

また、今はペット飼育可能のマンションは多いですが、私がこの仕事をはじめた頃は、ペットは飼育できないマンションの方が普通でした。

管理規約には飼育不可とは書いてはないですが、「他人に危害を及ぼす恐れのある動物の飼育の禁止」って、私のいた会社のマンションは書いてありました。

いいのか悪いのかわかりませんが微妙です。

今中古マンションの仲介をしていると、この表現では、飼育不可と考えるのが妥当かもしれません。

このような経験が、今の私の営業の役に立っております。

マンションの売却には結構自信はありますので、ご売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください

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専任媒介契約を更新されますか?

株式会社LL住宅販売の高橋です。

今、マンションを売り出されているオーナー様で、なかなか販売が進捗していかないと不安になられているかと思います。

多くは専任媒介や専属専任媒介をされて、不動産仲介業者に売却依頼をしているかと思います。

期間はほとんどは3ヶ月が多いです。

3ヶ月の期間が近くなると、そのまままた3ヶ月更新していないでしょうか?

また今、更新しようと思ってないでしょうか?

更新が悪いのではなくて、その3ヶ月間にどのような営業活動をしてくれたか、しっかり考える必要があると思います。

営業活動の内容によっては、また同じ3ヶ月になる可能性もあります。

しっかり営業しても売れない場合もありますが、それはタイミングか価格が購入者が考えるものより高いのかなと思います。

価格が相場であれば、しっかり営業すれば私は売れると思っています。

仲介会社さんによっては、たくさんの売却依頼をいただいているので、1件1件のお客様の物件に特化できない物理的な事情もあるかとは思います。

しかし、ただインターネットに掲載しているだけ、他の仲介会社さんからのご紹介を待っているだけなら、パソコン操作さえできれば、どこの不動産会社でもできます。

やっぱり、せっかく売却依頼をいただいたのでしたら、オーナー様が「お!この仲介会社は努力しているな!」と思っていただけるような、営業をオーナー様の為にやって差し上げたいなと思っています。

営業努力もしないで、「価格を下げましょう!」というだけなら、簡単ですよね。

弊社では販売方法も、他社の仲介会社さんによっては、なかなか許可が出ない方法でも、いろいろチャレンジしたりもしています。

これから売却依頼をどこの会社に頼もうか考えているオーナー様、また今頼んでいる会社では、ちょっと不安を感じているオーナー様、

横浜市のマンション売却なら「仲介手数料最大半額」の株式会社LL住宅販売にお任せいただけないでしょうか!

まずは、専任媒介契約を前提ではなくていいので、弊社の販売方法を聞いてください。

期待にお応えいたします!

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