横浜市・川崎市・横須賀市・大田区のマンション売却は仲介手数料最大半額のLL住宅販売へ

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

 

今日は、お客様の本申し込みで銀行に同行しました。土曜日でも銀行はやっています。

銀行によっては、本申し込みは仲介会社が書類をいただいて出せることろもありますが、本日の銀行は来店しなくてはなりません。

月曜日に本審査に入って、水曜日頃には本承認です。

いつもドキドキするのですが、本申し込みの時に、団体生命保険の告知書を書いていただきます。

銀行ローンは、生命保険に入れるのが条件です。最近は、既往症の内容によっては入れることもありますが、金利が少し高くなったりします。

それでもローンが通れば、私たち不動産業者は安心できるのですが、ローンが却下では、がっかりです。

今日のお客様も、告知書をよくお読みになって、奥様と話をしながら、なしなしなし・・・とご記入いただきました。

ちなみにフラット３５は、団体生命保険は、加入が条件ではないので、銀行ローンが団信で難しい場合は、フラット３５でローンを取り組んだりします。

住宅ローンは、お元気なうちの方がいいですよね。年齢が上がってくると、病気もしたり、持病を持ったりします。

例えば、高血圧・・・・薬を飲んでいれば大丈夫ですが、団体生命保険の告知書には出てきますよ！

元気なうちに、生命保険に加入できるうちにローンは考えましょう。

ちなみに、団体生命保険というのは、ご主人様が住宅ローンを組んで、例えば亡くなってしまった場合、住宅ローンは保険金で完済されます。

詳細について、他にもありますが・・・・

保険金で住宅ローンが0円になれば、安心ですよね

今日のお客様は、本承認を待つのみです！

住宅ローンはお任せください！例えば既往症のある方も、お気軽にご相談ください！

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気になる物件は当社にお問合せください。お得にご購入が可能です！

こんにちわ、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今、マンションをご紹介しているお客様で、ワンちゃんを飼っているお客様がいます。それも2匹！

もちろん探しているマンションは、ペット飼育可のマンションです。

考えている価格が1000万円台なのでご希望のエリアでは、築年数は昭和の建築の物が多くなってしまいます。

私は平成元年から、新築マンションの販売をしてきました。昔はペット可というのは、ほとんどなかったと思います。

私の販売していた会社のマンションの管理規約は「他人に迷惑をあたえる動物の飼育の禁止」みたいな感じの表現でした。

私の記憶では、平成10年以降に、ペット飼育可を謳うマンションが増えていったように感じています。（実際は違ったらすみません、私の感覚です）

当時は、大手のマンションデベロッパーではなく、中小のデベロッパーがペット可を謳い、セールスポイントにして販売していたように思います。

私の勤務していた会社もそうでした。ペット可で、ずいぶん買ってもらった記憶があります。

今では、ペット可がある程度普通のような感覚はありますが、中古で探すとき、特に昭和建築の物件では、管理規約でしっかりペット可と謳っているものは少ないのではないかと思います。

管理規約を変更したマンションもあるかと思いますが、実際はみなさんが飼っていて、他の方からクレームが出ないので問題になってないマンションもたくさんあるかと思います。

私たちが仲介する時は、管理規約の条文に添ってお話をするしかないので、実体が飼って問題がなさそうでも、それはお客様の判断で考えていただくしかないです。私は、管理規約の通りですとしか言えません。

更に2匹となるとハードルが上がります。

お客様の条件に合う物件がないか、頑張って探さないと！

頑張ります！

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本日、建築士の先生に、マンションの設計図書を閲覧しに行っていただいております。

旧耐震のマンションの、耐震適合証明書を取得できるかは、設計図書を確認しないとわからないそうです。

私が管理会社に確認したところ、今の管理会社は数年前に全管理会社から変わったので、設計図書は管理していないとのことでした。

「敷地内に倉庫があるので、探してね」ということでしたが、建築士の先生が行って探してくれるとのことでしたので、私は待っているだけになりました。

先日も書きましたが、建築士の方によっては、旧耐震マンションと聞いただけで、耐震適合証明書は取れないよと言われたりしました。

私は建築士ではないので、その辺はよくわからないですが、手間と時間を考えて、新耐震基準のマンションでしたら、設計図書まで見ることは無いように思います。今までそこまでの話になったことはありません。

設計図書をみてまでやるには、手間も時間もかかるので、報酬と比較すると割が合わないということでしょうか・・・・

よくわかりませんが・・・・

今回の先生は、たまたま弊社に、旧耐震でも耐震証明書の取得ご相談くださいとFAXが来てましたので、電話してみました。

地道な営業ですね、けっこう私は好きです・・・

電話して、マンションの概要を話して、取得できそうだということで、今回の話に進んでいきました。

L型のマンションでは、難しいようなことを言っていました。

一生懸命にやっていただいているので、良い先生とお知り合いになれたなと思っています。

実は、同じようなFAXが別の建築士から来ていて、電話してみたのですが、料金がちょっと高かったので、やはり旧耐震の場合高いのかなと思っていたところ、今回の先生は、料金の妥当だなと私は感じたのでお願いしました。

明日には、取得できるかどうか電話をいただけます。

期待して待ちます。

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昨日、年金収入の方でも、フラット35ならローンを組めると書きました。

フラット３５は、銀行ローンに比べて、比較的条件によっては、ローンが通りやすかったりします。

よく転職したばかり、就職したばかりのお客様のローン相談を受けることがあります。

「まだ転職したばかりで、先月からなので勤続1ヶ月です」

なんて話はよくあります。

フラット３５なら、勤続1ヶ月でも、審査の土台には乗ります。

収入を見る時は、割戻しという計算をします。

割戻しとは、転職してからの満額もらった月が、仮に2か月なら、その2か月の合計月収を2で割り、それに12かけて1年分の収入を予想します。

その割戻し年収で、返済比率などで借り入れできる金額を算出します。

仮に、4月25万円、5月30万円なら、足して2で割ると、27.5万円、かける12で330万円となります。

年収330万円と考えて計算します。

だから、転職したばかりとあきらめないでご相談ください。

不動産営業に、ローンの知識はとても重要です。

知識のある営業に当たれば購入できる人が、知識の少ない人にあたってしまうと買えなくなってしまいますから・・・・

お客様側からは、それはわからないですから・・・

私たちが、日々経験を積んでいかないといけないですね！

 

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昨日、オープンルームにご来場いただいたお客様に、他の条件に合う物件をご紹介しようと思っています。

昨日の物件は、お話を伺うとちょっと予算オーバーです。

それで、予算に合う物件を探したところ、良い物件がありました！

藤沢駅徒歩１０分「藤沢マンション」２DKで、１０００万円台前半！新築みたいなリノベーション物件です。

実は、お客様は６０歳代後半の方で、今はお仕事はされていません。自己資金はありますが、全部現金で購入することは考えていません。

昨日、住宅ローンが組めることをお話しました。

銀行ローンは、ちょっと無理です。

フラット３５なら可能です！

年金収入でも、ローンは可能です！

年数は、８０才までですので、１０年ちょっとですが、子供との親子リレーローンにすると、３５年ローンも可能です。

今のお住まいからも近いので、気に入っていただけるとうれしいのですが・・・

明日から、８月です！

暑いなんて言ってられないです！

頑張ります！

年金収入で、もうマンション購入は無理と思っている方は、お気軽に当社へご相談ください！

また、フラット３５は、正社員でなくても、ローンは組めますよ♪

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こんにちわ、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今、マンションを購入していて、住宅ローンをお支払いになっている方のお話です。

今、マンション所有で住宅ローンがある方が、買い替えの場合、今のマンションを売却して、そのお金で住宅ローンを完済して、新しい家を、また新たに住宅ローンを組むパターンが一般的な流れだと思います。

買い替えには、２種類あり、先にマンションを売却してから新しい家を探す。

もう一つは、先に新しい家を見つけてから、マンションの売却をする。

住宅ローンのある家を売却しての、買い替えは、けっこう大変です。

ほとんどの皆様が、あとの新しい家を見つけてから売却を考えるだと思います。

「そろそろ手狭になってきたなあ」

「住み替えたいなあ」

「良さそうな物件だから、見学してみるか」

「いい物件だから、ここに買い替えよう」

みたいな感じで、買い替えがスタートします。

買い替え先が、すぐにでも引渡入居できるような状態ですと、引き渡しまで、１ヶ月～３ヶ月ぐらいだと思います。

また、自宅マンションを売らないと、買えないなんて状態の時は、売主様も契約は、基本してくれません。

売れなかったら解約なんて、売主様もリスクがあり、また売却活動を初めからやり直しだからです。

欲しい物件を、自分のものにするには、早く買い手を探さなければいけませんが、そう簡単に売れるかわかりません。

早く売るには、【　すぐ売れそうな価格で安く売りだす　】　【　不動産の買取り業者に買ってもらう　】

ほとんどの方は、安くなりますから、「そんな価格で売って無理して買い替えなくても・・・」となります。

そうは言っても欲しい物件を先に見つければ、今後もそうなります。

では、先に売却して買主を見つけてから、欲しい物件を探すはどうでしょう！

自宅を先に売却の契約をしてから、１～３ヶ月後には引き渡しです。

買い替え先を見つけてから、ローン申し込みやらで、１ヶ月はかかります。

３ヶ月後に引き渡しなら、２か月で探して契約です。

見つからなければ、一度アパートにでも仮住まいです。

これも嫌だと、よく言われます・・・・

購入の方は、自宅が売れなかった場合の停止条件契約にしてもらうとか、引渡の時間をたっぷりもらうとか、また売却の場合はも引き渡しまでたっぷり時間をもらうなどすれば、何とかなる場合もありますが、こればっかりは、相手のご意志や、状況もありますので、何とも言えません。

この場合、お客様の条件が大丈夫なら、２重ローンです。

例えば銀行ローンの場合、今ローンと、新しく買う家のローンの合計が、年収の返済比率内にはいれば、新しい家のローンを融資してくれる銀行はあります。

売却できるまで、二重のローンの支払いができるなら、あわてて安く売らなくても、通常の売却活動ができます。

また、購入の方を、フラット３５を利用すれば、今のマンションの支払いは、年収の返済比率に加えませんので、２重のローンを組める可能性が高くなります。

実際にこのパターンで購入していただき、自宅の売却をさせていただいたお客様もいらっしゃいます。

購入から売却まで、一括してお任せください！

ご相談はお気軽にご連絡ください。

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こんにちわ、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、藤沢をポスティングしまして、何年かぶりに藤沢に行きました。

駅前は昔からと変わってなかったのですが、北口のちょっと離れたところは道路が広くなったり、変ったなと思いました。

昔、勤めていた会社のマンションもありました。当時、少し販売にも携わっていました。

当時は、簡単に売れた印象はなく、けっこうみんなで頑張って売っていたと思います。

昨日、多分15年ぶりぐらいに見たのだと思いますが、北口のスーパーサミットの横の方で、本当に良い立地です。

正直すごい良いと私は、改めて思いました。

実は、それで少し離れたところの、坂を上がった上の方に、大手不動産会社の有名ブランドのマンションが建っているのを見つけました。

昔の記憶がよみがえり、「あ！あのマンションだ！」

今でも人気のブランドのマンションです。

当時、営業方法に【引っ張り】・【エスコート営業】というのがありまして、簡単に言うと、他社のモデルルームの近くで張っていて、出てきたお客さんに声をかけて、自分もモデルルームに連れてくる営業です。

その有名ブランドのマンションのモデルルーム前で、若い社員に、その営業をやらせていたのですが、見学に来るお客様は、そのブランドが良くて見学に来ているので、見向きもされなかったのを思い出しました。

「大手のブランドはすごいや！」と感じました。

自分たちの売っているマンションより、坪単価は、かなり高いし、立地は良くないし、藤沢駅から遠いいし、私から見ると、負けているのはブランド名だけです。

昨日、その2つの物件を見て、今の取引や人気は調べていないからわかりませんが、私は自分が売っていたマンションの方が、中古目線で見たとき、断然売れます！

中古マンションのブランド力は、無いよりあった方がいいとは思いますが、

「新築は夢を買いますが」、「中古は現実を買います」

と私は思っています。

ブランド力があっても、立地が悪いと、売却には苦労します。

昨日は、当時買っていただいたお客様は、喜んでいらしゃってるだろうなと思いました。

「藤沢ダイカンプラザ」明日もオープンルームやります。

藤沢駅徒歩4分！

立地はいいです！

宜しくお願いいたします！

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こんにちわ、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、久しぶりにポスティングをしました。

明日と明後日の２日間、東海道線「藤沢」駅、徒歩４分の【ダイカンプラザ藤沢】のオープンルームを開催します！

そのポスティングでした。

８時間も、物件周辺にポスティングしました。

明日の、朝刊に折り込みもします！

読売、朝日、日経新聞です。

きっと、お客様がたくさん来て、混雑します！と願っています。

 

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今日は、先日ご契約しましたマンションの耐震適合証明書のことで、管理会社と建築士の先生との連絡で、ちょっと忙しかったです。

住宅ローン控除を受けられるマンションは、築25年以内のものです。

今回、ご契約いただいたのは、築25年を超えるマンションです。住宅ローン控除は受けれません。

しかし、耐震適合証明書を取得できれば、利用することができます。

所得税が10年間戻ってくるので、大きいです（※条件はあります）

建築士の先生に発行していただくのですが、新耐震基準のマンションなら、比較的出していただけるのですが、今回のマンションは旧耐震基準のマンションです。

いつもお願いしていただいたところは、「旧耐震は無理！」と断られました。

それで、他の建築士事務所に聞いたところ、大丈夫そうな話でした。

ただ、設計図書を見ないと言われました。

管理会社に設計図書の閲覧を申し入れたら、「わからない、当社にはない」・・・・

管理会社が、途中で変わっているので、預かってないとのこと・・・

「多分、マンションの倉庫にあると思うから、探していいですよ」・・・

私が、探すことになりました。

ここまでするのは、不動産屋の私の仕事かなとも思いますが、私からお客様に言ったことですので、探してきます。

耐震適合証明書が、取得できればお客様もうれしいことですので、来週頑張ります。

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